Asunto-osakkeiden panttaus huoneistotietojärjestelmässä : Pantinsaajakirjaus ja sen oikeusvaikutukset

Abstract

Tutkimuksen kohteena on asunto-osakkeeseen perustettava panttioikeus ja erityisesti panttauskirjaaminen julkivarmistustapana. Tutkimuksessa tarkastellaan esineoikeudellisia yleisiä oppeja ja oikeusnormeja niiltä osin kuin niillä on merkitystä asunto-osakkeeseen perustettavan tehokkaan sivullisia sitovan panttioikeuden kannalta. Maanmittauslaitoksen ylläpitämä huoneistotietojärjestelmä, jonka osakehuoneistorekisteriin panttauskirjaus tehdään, on otettu käyttöön vuonna 2019. Paperisten osakekirjojen käyttö lainan vakuutena jää historiaan viimeistään vuoden 2033 lopussa. Tutkimuksen tarkoituksena on tarkastella kirjaamismenettelyä, ja tutkimuksen keskiössä on huoneistotietojärjestelmästä annetun lain (1328/2018) 6 ja 12 §. Analysoin erityisesti panttauskirjauksen tekemiseen vaadittavaa suostumusta ja pantinsaajakirjauksen oikeusvaikutuksia. Tarkastelen suostumuksen peruuttamismahdollisuutta ja jo tehdyn pantinsaajakirjauksen muutos- ja poistamistilanteita. Tutkin myös huoneistotietojärjestelmän tuomaa muutosta asunto-osakkeiden jälkipanttaukseen, kun julkivarmistuskeinona on kauppakaaren (3/1734) mukaisen denuntiaation sijasta pantinsaajakirjaus osakehuoneistorekisteriin. Tutkimus on lainopillinen, ja se keskittyy vahvasti käytännölliseen lainoppiin. Tutkimus on de lege lata -tutkimusta, eli tutkin nykyistä voimassa olevaa oikeutta. Pääosin historiallisella ja objektiivisella tulkinnalla pyrin analysoimaan panttauskirjaukseen ja sen oikeusvaikutuksiin liittyvää problematiikkaa. Tutkimukseen sisältyy myös analogista tulkintaa, kun haen vertailukohtia sääntelylle maakaaresta (540/1995). Pääasiallisina lähteinä on lainvalmisteluaineistoa, huoneistokirjaamisen käsikirja, oikeuskirjallisuutta ja muutama oikeustapaus. Keskeisenä tutkimustuloksena on, että huoneistotietojärjestelmä on tehnyt asunto-osakkeiden panttauksesta julkisempaa ja läpinäkyvämpää, ja sitä kautta niiden käytöstä esinevakuutena hyväksyttävämpää. Denuntiaation poistaminen käytöstä jälkipanttausta tehdessä on monimutkaistanut maksuehtoisten asuntokauppojen vakiintuneita käytänteitä, mutta muutoin sujuvoittanut jälkipanttausta. Pantinsaajakirjaukseen annetun suostumuksen peruuttaminen ei yleensä ole mahdollista. Jo tehdyn panttauskirjauksen muuttamiseen vaadittavan suostumuksen pyytämiskynnys on alhainen. Osakehuoneistorekisterimerkinnällä on oikeuksien kollisiotilanteissa ratkaiseva merkitys, ja huoneistotietojärjestelmä on vaikuttanut sivullissuojan saamisen edellytyksiin ja vilpittömän mielen arviointiin.